Erhöhte lineare AfA von 3 Prozent: Wer profitiert von der neuen Abschreibung für Wohngebäude?

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Steuerpolitik und Immobilieninvestitionen – auf den ersten Blick klingt das nach trockenem Behördendeutsch. Doch was die Bundesregierung mit der erhöhten linearen AfA von 3 Prozent für Wohngebäude eingeführt hat, ist für Vermieter, Investoren und Bauträger eine handfeste finanzielle Chance. Die Frage ist nur: Wissen Sie, wie Sie diese Regelung optimal für sich nutzen?

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen 2026 ein Mehrfamilienhaus für 800.000 Euro. Mit der alten AfA von 2 Prozent hätten Sie jährlich 16.000 Euro abschreiben können. Mit der neuen Regelung sind es 24.000 Euro – ein Unterschied von 8.000 Euro pro Jahr, der direkt Ihre Steuerlast senkt. Über zehn Jahre summiert sich das auf 80.000 Euro an zusätzlichen Steuervorteilen. Das ist kein Kleingeld.

In diesem Artikel schlüsseln wir auf, was hinter der 3-Prozent-AfA steckt, wer wirklich davon profitiert und wie Sie die Regelung strategisch einsetzen können – ohne in typische Fallen zu tappen.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die lineare AfA und was hat sich geändert?
2. Rechtliche Grundlagen und zeitlicher Rahmen
3. Wer profitiert konkret von der neuen Regelung?
4. Praxisbeispiele und Fallstudien
5. Alter vs. neuer AfA-Satz: Ein direkter Vergleich
6. Steuerersparnis im Überblick: Visualisierung
7. Typische Stolpersteine und wie Sie sie vermeiden
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Ihr Aktionsplan: Jetzt die richtigen Weichen stellen

Was ist die lineare AfA und was hat sich geändert?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung – auf Deutsch: die steuerliche Abschreibung. Sie erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust eines Gebäudes über die Zeit hinweg steuermindernd geltend zu machen. Konkret: Wer ein Gebäude vermietet, darf dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht auf einmal absetzen, sondern verteilt über die Nutzungsdauer.

Lange Jahre galt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, ein linearer AfA-Satz von 2 Prozent – das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren. Mit dem Jahressteuergesetz 2022, das rückwirkend zum 1. Januar 2023 in Kraft trat, wurde dieser Satz auf 3 Prozent angehoben. Damit sinkt die kalkulierte Nutzungsdauer auf rund 33 Jahre.

Was ändert sich konkret für Vermieter?

Die Anhebung mag auf den ersten Blick marginal wirken – von 2 auf 3 Prozent klingt wie eine kleine Korrektur. Doch die tatsächliche Wirkung ist erheblich: Die jährliche Abschreibungsmöglichkeit steigt um 50 Prozent. Für jeden investierten Euro in Gebäudesubstanz können Sie nun deutlich schneller steuerliche Entlastung erzielen. Das verbessert nicht nur den Cashflow, sondern macht Immobilieninvestitionen in der aktuellen Marktlage 2026 wieder deutlich attraktiver.

Wichtig zu verstehen: Die erhöhte AfA gilt nur für Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sowie für Anschaffungen, die nach diesem Stichtag erfolgen. Bestehende Mietimmobilien, die vor 2023 erworben wurden, bleiben beim alten 2-Prozent-Satz – es sei denn, bestimmte Sonderregelungen greifen.

Lineare AfA vs. degressive AfA: Kurze Abgrenzung

Viele Investoren verwechseln die lineare mit der degressiven AfA. Bei der linearen AfA bleibt der Prozentsatz konstant – jedes Jahr wird derselbe Betrag abgeschrieben. Bei der degressiven AfA (die es für Wohngebäude zeitlich begrenzt bis Ende 2029 gibt) wird der Prozentsatz auf den jeweils noch verbleibenden Buchwert angewendet, was am Anfang zu höheren Abschreibungen führt. Die lineare 3-Prozent-AfA ist dauerhafter und planbarer – ein entscheidender Vorteil für langfristige Investitionskalkulationen.

Rechtliche Grundlagen und zeitlicher Rahmen

Die gesetzliche Basis für die neue AfA findet sich in § 7 Abs. 4 EStG (Einkommensteuergesetz). Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a) dahingehend geändert, dass für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, ein Abschreibungssatz von 3 Prozent gilt.

Für die Praxis 2026 bedeutet das:

• Fertigstellung ab 01.01.2023: 3 Prozent lineare AfA
• Fertigstellung bis 31.12.2022: 2 Prozent lineare AfA (Altbestand)
• Gebäude vor 1925: 2,5 Prozent (diese Regelung bleibt unverändert)
• Gewerbegebäude: weiterhin 3 Prozent (hier gab es keine Änderung nötig)

Ein häufig übersehener Aspekt: Bei einem Erwerb eines bereits bestehenden Gebäudes nach dem Stichtag gilt für den Käufer grundsätzlich der AfA-Satz, der der ursprünglichen Fertigstellung entspricht. Kaufen Sie 2026 ein Gebäude, das 2010 erbaut wurde, bleibt es beim 2-Prozent-Satz – es sei denn, Sie können nachweisen, dass die Nutzungsdauer kürzer ist.

Pro-Tipp: Ein Gutachten zur technischen Restnutzungsdauer kann in Einzelfällen helfen, die tatsächliche Nutzungsdauer nach unten zu korrigieren und damit höhere jährliche Abschreibungen zu rechtfertigen – auch bei Altbauten. Dieses Vorgehen wurde durch ein BFH-Urteil aus dem Jahr 2021 gestärkt und wird von Steuerberatern 2026 aktiv genutzt.

Wer profitiert konkret von der neuen Regelung?

Die erhöhte lineare AfA ist kein Allheilmittel für jeden Immobilieneigentümer – aber für bestimmte Gruppen ist sie ein echter Game-Changer. Lassen Sie uns die wichtigsten Profiteure durchgehen:

1. Private Vermieter mit neuen Mietwohnungen

Wer seit 2023 eine neue Mietwohnung erworben oder selbst gebaut hat, profitiert direkt. Gerade in Großstädten wie München, Frankfurt oder Hamburg, wo Neubauwohnungen 2026 im Schnitt 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter kosten, macht der höhere Abschreibungssatz einen signifikanten Unterschied bei der Steueroptimierung. Ein Vermieter im Spitzensteuersatz von 42 Prozent spart durch die erhöhte AfA pro 100.000 Euro Gebäudewert jährlich rund 420 Euro mehr an Steuern.

2. Kapitalanlagegesellschaften und institutionelle Investoren

Für Fonds, Family Offices und gewerbliche Immobiliengesellschaften sind Steuervorteile bei der Gebäudeabschreibung unmittelbar renditewirksam. Die 50-prozentige Erhöhung der jährlichen Abschreibung verbessert den steuerlichen Ertrag erheblich und macht Neubauprojekte für institutionelle Anleger 2026 attraktiver – trotz gestiegener Baukosten und höherer Zinsen.

3. Wohnungsbaugesellschaften und gemeinnützige Träger

Auch wenn gemeinnützige Organisationen von der Körperschaftsteuer befreit sind, profitieren steuerlich nicht befreite Wohnungsbaugesellschaften erheblich. Die höhere Abschreibung verbessert die Liquidität und schafft Spielraum für Reinvestitionen in den Wohnungsbestand.

4. Bauherren im Eigenheim-Kontext – mit Einschränkung

Wichtig: Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, kann keine AfA geltend machen – die Abschreibung gilt ausschließlich für vermietete Objekte oder betrieblich genutzte Immobilien. Eigenheimbesitzer profitieren von dieser Regelung also nicht direkt.

5. Investoren in Umwandlungsprojekte

Wer Nichtwohngebäude (z. B. Büros oder Fabrikhallen) in Wohnraum umwandelt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von der neuen AfA profitieren, sofern die Umwandlung nach dem Stichtag abgeschlossen wurde und die Nutzungsänderung als Neuherstellung gilt.

Praxisbeispiele und Fallstudien

Fallstudie 1: Der private Kleinvermieter aus Stuttgart

Thomas K., 48, kaufte im März 2024 eine neu gebaute Eigentumswohnung in Stuttgart-Mitte für 520.000 Euro. Davon entfallen 70 Prozent – also 364.000 Euro – auf den Gebäudeanteil (der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar). Mit der alten 2-Prozent-AfA hätte er jährlich 7.280 Euro abschreiben können. Dank der 3-Prozent-Regelung sind es nun 10.920 Euro – ein jährlicher Mehrwert von 3.640 Euro an Abschreibung. Bei seinem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent spart Thomas dadurch 1.274 Euro mehr Steuern pro Jahr. Über zehn Jahre: knapp 13.000 Euro.

Fallstudie 2: Das Mehrfamilienhaus-Portfolio eines Hamburger Investors

Sabine M., Unternehmerin aus Hamburg, hat 2025 ein neu gebautes Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten für 3,2 Millionen Euro erworben. Der Gebäudeanteil beläuft sich auf 2,4 Millionen Euro. Mit der 3-Prozent-AfA schreibt sie jährlich 72.000 Euro ab – statt 48.000 Euro mit dem alten Satz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von rund 30.000 Euro allein durch die Erhöhung des AfA-Satzes. Das entspricht einer signifikanten Verbesserung des Netto-Cashflows und hat laut ihrem Steuerberater die Eigenkapitalrendite um rund 1,5 Prozentpunkte verbessert.

Alter vs. neuer AfA-Satz: Ein direkter Vergleich

Steuerersparnis im Überblick: Visualisierung

Die folgende Grafik zeigt die jährliche Steuerersparnis durch die 3 %-AfA (gegenüber 2 %) bei verschiedenen Gebäudewerten und einem angenommenen Steuersatz von 42 Prozent:

Typische Stolpersteine und wie Sie sie vermeiden

So attraktiv die neue Regelung auch klingt – in der Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Fehler. Hier sind die drei häufigsten Stolpersteine und wie Sie ihnen ausweichen:

Herausforderung 1: Falsche Aufteilung zwischen Grund und Boden vs. Gebäude

Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet – nicht auf den Grundstückswert. Wer diesen Anteil zu niedrig ansetzt, verschenkt bares Geld. Wer ihn zu hoch ansetzt, riskiert eine Prüfung durch das Finanzamt. Seit 2021 gibt es eine Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung, die als Orientierung dient – aber auch angefochten werden kann. Lassen Sie im Zweifelsfall ein unabhängiges Gutachten erstellen.

Tipp: In städtischen Lagen macht der Grundstücksanteil oft 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises aus. In ländlichen Gebieten kann er deutlich darunter liegen. Hier lohnt sich eine sorgfältige Analyse.

Herausforderung 2: Stichtag-Fehler beim Erwerb gebrauchter Neubauten

Ein verbreiteter Irrtum: Viele Käufer glauben, dass der Kaufzeitpunkt entscheidet. Tatsächlich ist das Fertigstellungsdatum des Gebäudes maßgeblich. Wer 2026 ein 2022 fertiggestelltes Gebäude kauft, hat nur Anspruch auf 2 Prozent AfA – nicht auf 3 Prozent. Prüfen Sie daher bei jedem Erwerb sorgfältig das Fertigstellungsdatum anhand der Baugenehmigung und Abnahmedokumente.

Herausforderung 3: Verwechslung mit der degressiven Sonder-AfA

Parallel zur linearen 3-Prozent-AfA gibt es für bestimmte Gebäude auch eine degressive AfA von 5 Prozent (eingeführt durch das Wachstumschancengesetz 2024, verlängert bis 2029). Diese kann mit der linearen AfA nicht gleichzeitig angewendet werden – man muss sich zu Beginn entscheiden. Die degressive Variante ist in den ersten Jahren vorteilhafter, die lineare in der Gesamtbetrachtung gleichmäßiger. Lassen Sie sich hier von einem Steuerberater beraten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich von der 3-Prozent-AfA profitieren, wenn ich ein Altgebäude saniere?

Grundsätzlich nein – die 3-Prozent-AfA gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Eine Sanierung führt in der Regel nicht zu einem neuen Fertigstellungsdatum. Es sei denn, die Maßnahme ist so umfangreich, dass steuerrechtlich von einer Neuerrichtung gesprochen werden kann – das ist ein sehr hoher Maßstab und erfordert meist ein deutlich verändertes Gebäude. Für Sanierungskosten können jedoch Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten mit eigenen AfA-Regeln angesetzt werden.

Gilt die erhöhte AfA auch für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen?

Ja – sofern die Vermietung mit Einkünfteerzielungsabsicht erfolgt und das Finanzamt dies anerkennt. Bei Ferienwohnungen prüft das Finanzamt besonders genau, ob eine echte Vermietungsabsicht vorliegt oder ob der Eigentümer das Objekt auch selbst nutzt. Bei einer ausschließlich gewerblichen Kurzzeitvermietung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) kann zudem Gewerbesteuer anfallen. Die AfA-Regelung selbst ist jedoch grundsätzlich anwendbar, wenn die Einkunftsart korrekt deklariert wird.

Wie wirkt sich die 3-Prozent-AfA auf den Verkauf der Immobilie aus?

Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist müssen private Vermieter den Gewinn versteuern. Wichtig: Abschreibungen, die über die Jahre geltend gemacht wurden, mindern den steuerlichen Anschaffungswert. Das bedeutet, ein höherer AfA-Satz kann im Verkaufsfall zu einem höheren zu versteuernden Gewinn führen – der sogenannte Abschreibungsrückfluss. Wer plant, die Immobilie nach mehr als zehn Jahren steuerfrei zu veräußern, profitiert hingegen doppelt: durch die laufenden Steuerersparnisse und den steuerfreien Verkaufsgewinn.

Ihr Aktionsplan: Jetzt die richtigen Weichen stellen

Die erhöhte lineare AfA von 3 Prozent ist keine abstrakte Steuerregelung – sie ist ein konkretes Werkzeug, das Ihre Immobilieninvestition rentabler macht. Aber wie bei jedem Werkzeug gilt: Es kommt auf die richtige Anwendung an. Hier ist Ihr strukturierter Aktionsplan für 2026:

• Schritt 1 – Bestandsaufnahme: Prüfen Sie alle Ihre Mietobjekte auf ihr Fertigstellungsdatum. Welche Gebäude fallen unter die neue 3-Prozent-Regelung? Nutzen Sie Baugenehmigung und Abnahmeprotokoll als Belege.
• Schritt 2 – Kaufpreisaufteilung optimieren: Lassen Sie die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude professionell bewerten – insbesondere bei kürzlich erworbenen Objekten. Jeder Euro mehr im Gebäudeanteil erhöht Ihre Abschreibungsbasis.
• Schritt 3 – Lineare vs. degressive AfA abwägen: Wenn Sie 2025 oder 2026 neu gebaut oder erworben haben, lassen Sie von einem Steuerberater durchrechnen, ob die lineare 3-Prozent-AfA oder die degressive 5-Prozent-Variante langfristig vorteilhafter ist.
• Schritt 4 – Liquiditätsplanung anpassen: Die höhere Abschreibung verbessert Ihren Netto-Cashflow. Planen Sie, wie Sie diesen Vorteil reinvestieren – ob in Sanierungen, weitere Objekte oder Tilgung bestehender Finanzierungen.
• Schritt 5 – Jährliche Überprüfung: Die Steuergesetzgebung ändert sich schnell. Halten Sie sich 2027 über mögliche Anpassungen der AfA-Regelungen auf dem Laufenden und prüfen Sie, ob neue Sonderabschreibungen oder Förderungen hinzukommen.

Die erhöhte AfA ist Teil einer breiteren politischen Strategie, private und institutionelle Investitionen in den deutschen Wohnungsbau zu stärken – in einer Zeit, in der der Mangel an Mietwohnungen in Ballungsräumen 2026 nach wie vor eines der drängendsten gesellschaftlichen Probleme ist.

Die entscheidende Frage ist nicht, ob Sie von der 3-Prozent-AfA profitieren können – sondern ob Sie bereit sind, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um diesen Vorteil voll auszuschöpfen. Sprechen Sie noch heute mit einem spezialisierten Steuerberater für Immobilien und stellen Sie Ihre Strategie auf ein solides, steueroptimiertes Fundament.